自宅不動産を活用した老後資金計画

住宅を活用した老後資金確保

自宅不動産を活用する事で老後資金を確保出来る方法があります。
ポイントは「今の家に住み続けながら資金確保が出来る」点です。
家を手放したくないけど、老後資金を必要としている方に向いています。
しかし、すべての人が利用できるわけでは無い点は注意が必要です。

リバースモーゲージとは

「リバースモーゲージとは自宅を担保に老後資金の貸付を受ける制度」です。
リバース:逆方向
モーゲージ:抵当
という意味があり、通常の住宅ローンの逆のイメージとなります。
つまり、住宅ローンは借入額が時間の経過とともに返済分減少していきます。
リバースモーゲージは借入額(限度額まで)が時間の経過とともに増加していきます。
毎月の返済は利息のみで、契約者本人の死亡時に借入額の返済をする仕組みとなっています。
住宅ローン:毎月返済する
リバースモーゲージ:毎月借りる(自宅を担保に)
なお、一括で資金調達する事も可能です。

リバースモーゲージのメリット

最大のメリットは自宅に住みながら資金を確保出来る事です。
2つ目のメリットは用途に関して生活資金としてだけでなく、自宅のリフォーム費用や旅行など老後の上乗せ資金としての活用も可能な点です。
ただし、借入額の上限は不動産の評価額によって上限があります。

リバースモーゲージのデメリット

最大のデメリットは誰もが使える制度では無いという事です。
対象になる物件は年々増えていますが、基本は戸建てが対象でマンションは対象外の金融機関も多いです。
また、推定相続人の同意が必要となる為、お子様などの理解も必要となります。

リスクに関しては、「金利上昇」「不動産評価額の下落」「長生き」などが考えられます。
金利上昇:毎月の返済額の上昇
不動産評価額の下落:融資限度額が変わる(場合によっては限度額を超えてしまった部分の返済請求される可能性もある)
長生き:融資枠を使い切ってしまう可能性

リースバックとは

「リースバックとは自宅を売却して賃貸借契約(賃貸借契約付き売却)をし、そのまま住み続けることができる制度」です。
売却によりまとまった現金を確保したのち、毎月賃料を払いながら売却した自宅に住み続ける事が出来ます。

リースバックのメリット

まとまった現金を確保しながら、売却した自宅に住み続ける事が出来る所がメリットとなります。
条件により、のちに買い戻す事も可能。

リースバックのデメリット

通常の売却価格よりも低い評価での売却となる。
周辺賃料より高い賃料となる可能性がある。
買い戻し時の金額が売却額より高くなる可能性がある。
などのデメリットがある。
売却先もメリットが無ければビジネスとして成り立たないので、デメリットも把握しておく必要があります。
また、終身の賃貸契約では無く、定期借家契約なのでいずれかのタイミングで引越ししなければならないケースも事前に考慮しておく必要があるでしょう。

どっちの制度が良いのか?

「自宅を担保に老後資金の貸付を受ける制度」であるリバースモーゲージと「賃貸借契約付き売却をする」リースバックどちらが良いのでしょうか?
今の家に住み続けながら、資金調達が出来る点は同じですが、答えはその人その人のその後のライフプランによって変わってきます。
また、上記のメリット・デメリットに関しては公的制度や民間金融機関それぞれ微妙に条件が異なります。
今後思い描くライフプランに一番マッチしている方法を選びましょう。
長期的な資金計画もしておくと安心ですね。

不動産は資産である

不動産を購入する場合、「不動産は資産である」事は忘れてはいけません。
たとえ自宅でも「住む・貸す・売る」の視点を持つと良いでしょう。
リバースモーゲージもリースバックも基準となるのは不動産の資産価値です。
今現在の物件価格を気にするのはもちろんですが、将来的な資産価値を意識した住宅選びが不動産購入のポイントの1つです。

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