不動産投資４つのリスクとデメリット

不動産投資は、少ない自己資金で始められたり、老後の年金づくりにも活用できたりと、多くのメリットがあります。しかし不動産投資を成功させるには、デメリットも理解したうえで始めなければなりません。そこで今回は不動産投資のデメリットについて詳しく解説していきます。

【目次】

不動産投資を始める際はデメリットの確認と対策が必須

不動産投資を成功させるにはリスクや注意点を予め想定し対策を施しておくことが何よりも大切です。リスクやデメリットへの対策をおろそかにしてしまうと、思うように家賃収入が得られなかったり、思った以上に費用が発生したりします。その結果、収益が低下して、不動産投資に失敗してしまうのです。それでは不動産投資においてどのようなデメリットやリスクがあるのでしょうか？次から詳しく解説していきます。

1.空室リスクがある

不動産投資は、お部屋に空室が発生することで、家賃収入が得られなくなるリスクが存在します。不動産投資による収入は家賃収入が全てです。どれだけ利回りが高い物件を購入したとしてもお部屋が埋まらないことには、家賃収入が得られなくなってしまいます。人が永遠に同じ場所に住み続けることがほぼありません。また時間の経過とともに物件周辺の状況も変わっていきます。例えば、入居者のほとんどが学生であるアパートに投資した場合、3月の卒業シーズンは入居者数が減少することがあります。そのため、卒業シーズンにどれだけの退去者が発生するのかを確認し、事前に入居者の募集をしておかなければなりません。また、物件近くの大学や商業施設が移転した場合、需要が変化して、入居者が付きにくくなることも考えられます。そのため不動産投資を行う際は、物件にどのような人が入居しているかに加えて、物件周辺の都市開発計画についても入念に調べた上で投資先を決めましょう。また、不動産会社とサブリース契約を結ぶと、空室が発生しても一定の家賃が保証されるだけでなく、物件の管理も代行してもらえます。ただしサブリース契約で保証されている家賃は満室時の80%に抑えられていることが多く、満室になっても家賃収入を最大化できない点に注意しましょう。

2.家賃を滞納されるリスクがある

仮にお部屋が満室であったとしても安心はできません。入居者が家賃を滞納することにより、家賃収入が減少することがあるからです。さらに家賃滞納者と近隣住民のトラブルによって退去者が発生し、家賃収入がさらに低下するリスクにも注意が必要です。家賃滞納者が発生した場合は、内容証明を送付するなどして対処するのが一般的です。ただし内容証明を送っても必ず家賃を払ってくれるとは限らず、引き続き交渉が必要な場合もあります。滞納者に家賃を払ってもらうために、時間や労力をさかなければなりません。家賃滞納者が発生しないようにするためには、入居者の審査を厳格に行いましょう。また、空室リスクの対策と同じく不動産会社とサブリース契約を結ぶことで、家賃滞納による賃料収入の低下に備えられるだけでなく、滞納者に対する対応も管理会社が代行してくれます。

3.災害リスクがある

不動産投資で購入する物件は実物資産であるため、火災や台風、地震などの災害によって建物が損壊し、家賃収入が得られなくなる可能性があります。仮にローンを組んで投資物件を購入していた場合、災害によって建物が損害を受けてしまうと最悪の場合ローンだけが残ってしまいかねません。災害リスクに対処する最も手軽な方法は、火災保険や地震保険などの損害保険に加入することです。損害保険に加入することで、災害によって建物が損害を受けても保険金で修繕できます。また、家賃収入特約を付ける事で修復中に貸し出せない期間の家賃損失に備える事も可能です。ただし、火災保険だけでは地震による損害が補償の対象外となってしまうため、注意しましょう。特に日本は、世界有数の地震大国。地震保険への加入を検討するだけでなく、購入する物件の耐震性能の確認は必須です。また、台風や大雨による災害が発生するリスクは、地方自治体が提供しているハザードマップで確認できます。

4.修繕費用が多くかかる場合がある

不動産は経年とともに劣化していきます。築年数が経過している物件に投資する場合は修繕費用に注意が必要です。いくら物件価格が安く、表面利回りが高かったとしても修繕費用が多くかかると、実質の利回りが大きく低下してしまいます。想定される修繕費用には、屋根や外壁の補修、給湯器や排水管の交換などがあります。そのため投資物件を購入する際は、設備の老朽具合を確認して、「〇〇年後に修繕が必要だろう」といった予測をたてましょう。そして修繕が必要になるタイミングにむけて、ローンの返済以外に修繕費用の積み立てを行うのがおすすめです。

まとめ

不動産投資には、数多くのデメリットやリスクが存在します。一方でデメリットやリスクのほとんどが、ある程度予測ができ、事前に対策が可能であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。不動産投資を成功させるには、投資しようとしている物件に潜むデメリットやリスクを確認し、適切に対策をすることで、安定した収益が得られます。