変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」をわかりやすく解説

変動金利イメージ

変動金利は、返済の途中で市場の政策に応じて金利が変わる可能性がある金利タイプです。
変動金利の多くには、返済負担が急上昇しないよう「5年ルール」や「125%ルール」が設けられています。
変動金利を借り入れる際は、5年ルールや125%ルールなどの仕組みを理解することが大切です。
本記事では、変動金利を借り入れるときに知っておきたい「5年ルール」や「125%ルール」の仕組みをわかりやすく解説していきます。

変動金利の5年ルールと125%ルール

まずは変動金利の5年ルールと125%ルールの仕組みを解説します。

変動金利の5年ルール

5年ルールとは、住宅ローンの毎月の返済額が5年に1度しか見直されないルールです。

変動金利で住宅ローンを借り入れた場合、毎月の返済額を計算する際に用いる金利が、毎月または半年に1度のタイミングで見直されます。変動金利に5年ルールが設けられている場合、金利が見直されても、借り入れまたは前回の見直しから5年が経過していなければ、毎月の返済額は見直されません。

もし返済額が見直されるタイミングではない場合、住宅ローンの毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳のみが変わります。

仮に毎月の返済額が10万円、そのうち借入元本が8万円、利息が2万円であるとしましょう。返済方法は、毎月の返済額が一定である「元利均等方式」とします。

金利が上昇し、利息額が2万円から3万円になった場合、元本部分は8万円から7万円に減り、毎月の返済額は10万円のまま変わりません。

支払い金額は変わりませんが、「元本の返済が減っている」事に注意が必要です。

変動金利の125%ルール

125%ルールとは、見直し後の返済額が、前回の1.25倍以上には増えないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、見直し後の返済額は125,000円が上限となります。

一方で、見直し後の返済額に下限は設けられていません。

未払利息とは

金利が急上昇したときに、5年ルールや125%ルールが適用されると、利息額が返済額を上回ることがあります。上回った利息額は、支払いを免除されるのではなく「未払利息」として、翌月以降の返済に繰り延べされます。

最終回の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済を求められるのが一般的です。

未払利息が発生するような金利上昇は、簡単にいえ、バブルを彷彿とさせる好景気が来ない限り起きないと考えられます。

これから少子高齢化が進展すると考えられる日本において、未払利息が出るような金利上昇が起きる可能性は低いでしょう。

しかし未来がどうなるのかは、誰にもわかりません。変動金利を借り入れる際は、未払利息が発生するリスクがあることを理解したうえで借り入れることが大切です。

変動金利に5年ルールと125%ルールがない場合がある

すべての金融機関が、変動金利に5年ルールと125%ルールを設けているわけではありません。一部の金融機関は、金利が上昇したときの影響に住宅ローンを借り入れた人が気づきにくいという理由から、変動金利に5年ルールと125%ルールを設けていないのです。

変動金利に5年ルールや125%ルールがない金融機関で住宅ローンを借り入れると、金利が上昇したときに、毎月の返済額も増えてしまう恐れがあります。

変動金利型の住宅ローンの借り入れを検討している場合は、5年ルールや125%ルールの有無を必ず確認しましょう。

固定期間選択型の住宅ローンには5年ルールと125%ルールがない

固定期間選択型とは、住宅ローンを借り入れてから5年や10年などの一定期間、金利を固定する住宅ローンです。

金利の固定期間が終了すると「変動金利へ移行する」「再び一定期間の金利を固定する」のどちらかを選択します。

固定期間選択型では、金利の固定期間が終了したあとの変動金利に、5年ルールや125%ルールは適用されないのが一般的です。

金利の固定期間が終了したあとの変動金利は、当初から変動金利で借り入れていた場合よりも、金利上昇の影響を受けやすいといえます。

住宅ローンは今後のライフプランをもとに慎重な借り入れを

多くの変動金利には、5年ルールや125%ルールがあるため、金利が急上昇しても返済負担がただちに変わったり急上昇したりする心配はないと言えるでしょう。

しかし変動金利に5年ルールや125%ルールがあるからといって安心は出来ません。

住宅ローンの利息額は、前回返済後の借入残高に金利をかけて計算するため、残高が多いほど利息額は高くなります。

金利が上がったときに5年ルールや125%ルールが適用されると、返済額の上昇は抑えられますが、元本の減りが鈍ってしまうため、利息額や総返済額は増えてしまいます。

金利が上昇したときに、返済負担を抑えたいのであれば、繰上げ返済をして元本を減らせるよう計画的に貯蓄をしておくと安心です。

住宅ローンの返済は、20年や30年など長期にわたるのが一般的です。借り入れる際は、今後のライフプランを考えたうえで、完済が見込める返済計画を立てましょう。

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