住宅ローンを借り入れるときの諸費用とは？
マイホームの購入には、多額の資金が必要です。そのため住宅購入資金のうち、いくらを自己資金でまかない、いくらを住宅ローンの借り入れで賄うのか、慎重に資金計画を立てなければなりません。
住宅ローンを借り入れる場合、事務手数料や保証料などの諸費用を含めて資金計画を立てることが大切です。本記事では、住宅ローンを借り入れる際の諸費用の種類や金額などを、わかりやすく解説します。
【目次】
住宅ローンを借り入れるときの諸費用
住宅ローンを借り入れるときに支払う諸費用の種類は、以下のとおりです。
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事務手数料
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保証料
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印紙税
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登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
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保険料
それぞれについて解説していきます。
事務手数料
事務手数料とは、住宅ローンを借り入れる金融機関に対して支払う手数料です。事務手数料には、借入額に所定の利率をかけて金額を計算する「定率型」と、借入額にかかわらず定額である「定額型」があります。
インターネット銀行が提供している住宅ローンや、都市銀行のネット窓口で申し込める住宅ローンは、事務手数料が定率型であるケースがほとんどです。例えば事務手数料の計算方法が借入額×2.2%、借入額が3,000万円であった場合、事務手数料の額は66万円となります。
一方、都市銀行や地方銀行などの窓口で申し込む住宅ローンは、事務手数料が数万円または数十万円ほどの定額型であるのが一般的です。
保証料
保証料とは、住宅ローンの保証会社に対して支払う手数料です。
保証会社は、住宅ローンを借り入れた人が長期間にわたって返済を滞納した場合に、ローンを肩代わりしてくれる金融機関です。保証会社がローンを肩代わりした場合、住宅ローンを借り入れた人は、保証会社に対して残債を一括返済しなければなりません。
保証料の支払い方法は、契約時にまとめて支払う「外枠方式」と、住宅ローン金利に上乗せして支払う「内枠方式」の2種類です。
外枠方式の場合、住宅ローンの借入額に所定の率をかけて保証料を計算します。繰り上げ返済をした場合は、残りの返済期間に応じた額が返還されます。内枠方式で保証料を支払う場合、住宅ローン金利に0.2%ほど上乗せされるのが一般的です。
なお金融機関によっては、保証料の支払いが不要となる場合があります。
印紙税
印紙税とは、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に収入印紙を添付して支払う税金です。印紙税の額は、以下のとおり住宅ローンの借入額に応じて決まります。
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住宅ローンの借入額 |
本則税率 |
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500万円超1,000万円以下 |
10,000円 |
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1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円 |
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5,000万円超1億円以下 |
60,000円 |
※出典：国税庁
なお不動産の売買契約書にも収入印紙を添付する必要があります。不動産売買契約書の印紙税には、軽減税率が適用されますが、住宅ローンの契約書に貼付する収入印紙に軽減税率は適用されません。
登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
住宅ローンを借り入れた場合は「抵当権設定登記」が必要です。抵当権設定登記をする場合、登録免許税を支払う必要があります。
住宅ローンは、購入する物件を担保に借り入れます。抵当権とは、住宅ローンを借り入れた人が長期間にわたって返済を滞納した場合に、担保になっている物件を金融機関が差し押さえて競売にかけられる権利です。
抵当権設定登記をする際の登録免許税額は、住宅ローンの借入額×0.1%です。※軽減税率適用後例えば住宅ローンの借入額が3,000万円である場合、登録免許税額は3,000万円×0.1%＝3万円です。
抵当権設定登記は、自分自身でもできますが、法律や不動産の知識が必要となります。また不動産の所有権に関する登記もする必要があるため、十万円ほどの報酬を支払って司法書士に委託するのが一般的です。
保険料
住宅ローンを組む場合、基本的に「団体信用生命保険」や「火災保険」に加入します。団体信用生命保険や火災保険への加入が、住宅ローンの融資条件になっているケースがほとんどであるためです。
団体信用生命保険に加入すると、住宅ローン借り入れた人が万一の場合に、保険金が支払われて残債が0円になります。
団体信用生命保険の保険料は、借入先が都市銀行や地方銀行である場合、金融機関負担となるのが一般的です。ただし団体信用生命保険に特約を付けて、保障を充実させる場合は、基本的に保険料の支払う必要があります。
火災保険は、建物や家財（家具・家電・衣服など）が、火災や風災などで負った損害を補償する保険です。火災保険の保険料は、補償が適用される範囲や保険金の上限額（保険金額）、加入する保険会社などによって異なります。
なお地震や津波、噴火による損害を補償する「地震保険」に加入する場合、保険料を支払う必要があります。地震保険料は、建物があるエリアや建物の構造などに応じて決まり、加入する保険会社による違いはありません。
諸費用は住宅ローンに組み込める
ローンを借り入れる際の諸費用や、仲介手数料をはじめとした住宅購入時の諸費用は、住宅ローンの借入額に含められる場合があります。物件価格より高い額を借り入れることを「オーバーローン」といいます。
ただしオーバーローンを利用すると、毎月の返済負担が増えるだけでなく金融機関によっては適用される金利が上昇することがある点にも注意が必要です。
オーバーローンを利用する際は、慎重に返済計画を立て、完済できる見込みがあるか確認しましょう。
まとめ
住宅ローンを借り入れる際は、事務手数料や保証料、印紙税、登記費用などの支払いが発生します。
諸費用の額は、住宅ローンを借り入れる金融機関や物件の価格など、さまざまな要素で異なります。マイホームを購入する際は、不動産会社の担当者やお金の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談して慎重に資金計画を立てましょう。
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